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房地產項目如何做好時間管理?

2019/5/21 12:46:29 |  739次閱讀 |  來源:網友轉載   【已有0條評論】發表評論

工程項目能否在預定的時間內交付使用,直接關系到項目經濟效益的發揮。項目的時間管理(在房地產行業主要是項目進度計劃的管理)的重要性對房地產公司是相當的重要。出于資金安排和房屋銷售的需要,房地產公司會拿出一整套項目總體時間計劃安排,項目開工后,房地產公司不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間,這就要求工程項目必須在開盤前完成主體施工,在交房前完成項目竣工驗收。

現實中,房地產公司確能做到上述兩點嗎? 問題在于目前的工程施工往往是前松后緊,即前階段超期,后階段趕工的的現象,以此造成的后果是以犧牲工程質量為代價,將問題爆發于物業管理階段,加大了公司物業管理成本。那么,如何改進房地產企業的工程時間管理的水平呢?我們可以從項目的前期、中期、后期三個階段的工程時間管理的重點來進行分析。

  1、項目前期管理

  1.1 合理制定時間計劃

  項目的計劃和跟蹤是項目管理的核心思想,缺乏項目進度計劃和計劃跟蹤的管理就談不上是時間管理。但是現實中,人們往往會因為對此認識不清,阻礙了計劃與跟蹤體系的建立;也因為缺乏有效的方式方法,約束了計劃與跟蹤的貫徹和落實。計劃是控制管理的依據,計劃制定合理則進度管理成功了一半,計劃制定的不合理則進度管理失敗的風險增大了幾倍。

  現在很多房地產企業 ,計劃制定不受重視,計劃的制定過程要么非常粗略,根本不根據自己公司自身的情況出發,來編制計劃,要么以走過場、交差的形式敷衍,要么就是制定計劃后,經常又隨意改變計劃,造成以后的工作混亂。一般來說,供高層監控的計劃是里程碑式的宏觀計劃,可在項目早期定義,成為項目的總體“路線圖”。該計劃凸現項目控制的關鍵點,也就是高級管理者最關注的信息:項目當前處于什么階段、當前達到了哪些里程碑、有哪些交付物、有哪些關鍵的任務等等。

  公司制定計劃過程為:業務部門根據市場情況制定項目總體開發計劃框架,項目總體開發計劃框架經各個部門審查,提出自己部門的意見,匯總后進行相應的調整,報總經理室批準,批準后分發給各個部門,要各部門拿出各部門的詳細計劃節點,如銷售部門根據總體開發計劃制定銷售計劃,項目部根據開發計劃和銷售計劃、國家標準、場地情況、待建情況、施工隊施工能力等擬定施工計劃,兩部門在計劃中必須詳細列明。

  需要其他部門配合的階段及要求,經確認后其他部門以此為依據制定各自計劃,同樣需要在與其他部門交叉的階段重點標注,最后再由總經理或副總經理召開項目協調會,經協調調整最終確認。

  當然,計劃制定過程可以有多種方式,但不論采用何種方式均應注意三方面:計劃的制定應以項目為中心,各部門圍繞項目制定詳細的計劃;計劃制定過程中一定要進行詳細的計劃溝通,在部門之間有交叉的地方相關部門需要進行確認;計劃在實施過程中修改需要得到各個部門的重視,不要隨意進行修改或者單個部門的隨意修改,修改后必須拿入項目總體開發計劃之中,對總體計劃進行平衡。

  用來控制項目施工進度的計劃應該是優化的計劃。計劃的優化,是提高經濟效益的關鍵。施工工期、資源投入量與成本消耗量,是三個相互聯系又相互制約的因素。項目施工進度計劃的優化,就是通過合理的改變工序之間的邏輯關系,充分利用關鍵工序的時差,科學地調整工期與資源消耗使之最小,不斷地改善初始的計劃,在一定約束條件之下,尋求優化的項目進度計劃。

  1.2 嚴格審查設計圖樣

  現在大多房地產開發商對對建筑設計的外觀總體設計很重視,但對建筑的具體細部結構考慮的不是很周到,再加上對設計工期

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