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房地產項目如何做市場調查?

2019/5/5 9:54:48 |  456次閱讀 |  來源:網友轉載   【已有0條評論】發表評論

市場調查是泛指人們為了解決某種產品的營銷(Marketing)問題而有意識的具體進行了解市場、認識市場的過程房地產市場調查是房地產企業運用科學的理論和方法以現代化的調查技術手段,為實現企業特定的經營目標,通過各種途徑收集、整理、分析有關房地產市場的資料信息正確判斷和把握市場的現狀以及發展趨勢,為企業科學決策提供正確依據的一種活動方式。

一、房地產項目市場調查作用

市場調查是房地產項目構思和策劃的基礎,其主要作用有:

①市場調查是房地產項目策劃人捕捉新的市場機會的源泉;

②市場調查是房地產項目構思和策劃人感知市場、了解消費者行為的主要手段;

③市場調查是房地產項目構思和策劃人應付競爭,把握房地產市場供應的主要方法;

④市場調查是項目投資決策分析、項目區位選擇、市場定位、消費者行為分析、規劃設計、市場營銷策劃制定直至物業管理等一系列活動的基礎等。

二、房地產市場調查的內容

l. 宏觀環境

宏觀環境的主要調查內容有:

①政治法律,包括國家政策法律法規的健全、完善程度;國家政局的穩定程度等,如WTO的加入,必然對我國房地產項目的實施產生影響,這是房地產開發商應該考慮的;

②經濟科技,主要掌握國家經濟發展趨勢,科學技術的發展與應用狀況等,其中,經濟發展趨勢對房地產項目影響很大,如1998—1999年之亞洲金融危機使香港樓市縮水三成,“數字與網絡時代”、“智能化”等科學技術的產生與發展對房地產項目也有影響;

③文化、風俗等。

2.中觀環境

   主要調查房地產項目所在城市的建設與規劃、房地產企業情況、房地產總供應量與總需求量等情況。

(1)城市發展規劃主要到規劃部門查詢一個城市的總體規劃文本,或請規劃專家分析來獲取有關資料信息。這是項目選址要著重考慮的因素,它直接關系到物業增值的可能性。

(2)城市房地產企業情況,可通過房地產企業管理部門的介紹而取得,也可由調查者從市場中搜集獲取,包括城市房地產企業的數量、類型以及企業資質與實力等資料。

(3)城市房地產的供需狀況,可通過某一特定時期供求差距對比和分析推測獲取相關信息,包括某年度房地產供應量、需求量、銷售價格水平、平均開發成本等資料。    ,

(4)專業機構與中介機構情況,可通過市場了解有關專業和中介機構的情況,主要包括工程咨詢公司、物業管理公司、房地產銷售代理公司及其信譽、資質和業績情況、金融市場(如銀行抵押貸款的利率、貸款年數、成數)情況。

3.微觀環境

微觀環境主要調查房地產狀況以及微觀區域的消費者需求狀況,主要調查的內容有:

(1)競爭對手的情況調查,主要調查項目附近樓盤的房型、價格、推出時間、銷售渠道、促銷策略及開發商實力等。

(2)消費者需求狀況,包括消費者對房地產項目的位置、戶型、風格、單價、總價、配套、交通等方面的要求。

三、房地產市場調查的類型

   根據房地產市場調查的深入程度,可將其劃分為探測性調查述性調查、因果性調查和預測性調查。

(1) 探測性調查。探索性調查是對房地產的模糊狀況或不清晰問題進行調查的方法,主要是為了發現問題和提出問題。如開發的辦公樓宇滯銷是由于產品定位失誤造成的,還是由于廣告宣傳的力度不夠而造成的。

(2) 因果性調查。因果性調查也稱做因果關系調查,是在描述性調查的基礎上進一步研究分析問題的前因后果,找出各個因素之間的因果關系。例如,通過控制廣告費用在不同媒體的支出,來觀察不同媒體上的廣告對房

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